上海土拍＂王炸＂登场：衡复风貌区+北外滩核心区珍稀宅地集中放量

最近，在上海市规划和自然资源局的主会议室里召开了第六批次的土地出让工作通气会。有位与会记者幽默地表示：“这次的出让地块数量最多、质量最佳、价值最高，以至于抢座位都成了难题。”

7月24日，一年一度的重量级土地交易大幕即将拉开。在这一天，徐汇区衡复风貌区、静安区东斯文里、虹口区北外滩核心区、普陀区真如等城市的核心地段，将迎来珍稀宅地的集中出让。同时，此次交易还涵盖了浦东新区唐镇、闵行区莘庄、青浦新城、奉贤新城等多个区域内的优质地块，吸引了众多投资者的目光。

此次推出的8宗住宅用地拍卖，数量达到今年之最，传递出上海加快核心区域土地入市、提升城市功能的明确信号。此外，多个区域推出了“首次”或“首宗”地块，未开拍便备受关注，显示出上海激活现有土地资源的坚定意志。

静安区东斯文里片区首幅住宅用地(C050202单元053-b-1地块)即将亮相，起始价48.7146亿元，起始楼面单价8.2098万元/平方米，溢价率上限40%。

“规划条件无可复制，具备灵活打造高端品质住宅的条件。”静安区规划和自然资源局副局长黄立勋表示。该地块东临上海利园，南依新闸路，西靠石门二路，北接顺德路，位于南京西路商圈和苏河湾滨水商务区“交汇处”;土地面积16809.38平方米，容积率为3.53.计容建筑面积59337.11平方米，规划用地性质为三类住宅组团用地79%、商业服务业用地21%，出让年限为住宅70年、商业40年。根据出让文件，地块内将配置约3500平方米的社区级公共服务设施，包括人民坊、居委会、老年活动室和文化活动室等，充分考虑了未来居民的生活便利性。

就市场环境而言，地块周边新房项目稀缺。据黄立勋透露，去年9月成交的静安区曹家渡社区地块距本次地块约2.5公里，已于今年5月28日开盘，首批92套房源开盘43分钟即售罄，显示出静安区房地产市场的强劲需求和巨大潜力。

地块出让条件体现了静安区对高品质开发的坚持：需达到绿色建筑二星级及近零能耗建筑标准，满足建筑单体预制率40%或建筑单体装配率60%，屋顶太阳能光伏覆盖率不低于30%，高品质住宅装修标准不低于7000元/平方米，且不设保障房、公租房配建要求，为开发商打造纯粹高端社区提供了充足空间。商业部分约1.17万平方米，要求结合东斯文里历史风貌元素，引入高端零售、特色餐饮等业态，与周边利园、博华广场等商业体形成互补。

东斯文里地块出让是静安区石门二路-01更新单元整体规划的“先手棋”。这个总面积达90.05公顷的更新单元，位于苏州河世界级水岸与南北高架城市中轴的交汇区域，涵盖水域面积5.55公顷，规划常住人口约2.25万人。其中最核心的资产，莫过于上海现存规模最完整的成片广式石库门建筑群——东斯文里，这片始建于20世纪初的历史街区，保存着比新天地更为原真的石库门肌理。单元规划实施方案提出构建“一带一轴、双廊多点”的规划结构，其中“双廊”是将东斯文里里弄肌理和大田路文化风貌、斯文绿谷现代化商业休闲空间整合起来，打造两条活力廊道，实现了生态环境、生活配套、产业服务的高度融合，为打造世界级滨水岸线金融功能承载区提供了强力支撑。

值得一提的是，该地块加速入市背后是两次关键调整：今年4月公示的《上海市静安区江宁社区C050202单元控制性详细规划053街坊局部调整(JA-16-Ⅱ风貌保护街坊保护规划)》，将053-b-1地块由100米限高的商办用地调整为150米限高的住宅商业综合用地;6月获批的《上海市静安区石门二路—01更新单元规划实施方案(暨静安区单元规划相关街坊局部调整)》进一步明确，将053b街坊开发地块主导功能由商办为主调整为住宅为主。这一调整为盘活存量土地、优化功能布局做出战略性决策。

同样稀缺的还有虹口北外滩hk315-11地块，是北外滩核心区近年唯一住宅供应，地块无风貌限制、无保障房配建、无中小套型要求，适合打造上海第一梯队的高品质住宅产品。

徐汇XH-02(TPL)单元051-11地块坐落于衡复风貌区，成为该区域内近十年来首次推出的住宅项目。该住宅项目总建筑面积约为5200平方米，容积率仅为1.3.建筑限高为15米，有望成为低密度风貌住宅的典范。

普陀真如A03D-01、A03D-03组团地块经过精心规划，将打造成为真如翠谷一期项目。这一项目作为真如城市副中心多年来首次推出的优质地块，承载着区域功能升级的重要使命。该项目巧妙地融合了“住宅商业”元素，旨在推动区域功能的多维度提升。据悉，随着真如翠谷一期项目的供地启动，真如之心板块也即将迎来新的发展机遇，这标志着真如城市副中心的建设已进入全面加速冲刺的阶段，迈向完全建成的辉煌未来。