从“管理真空”到“智能自治” 宜川路街道创新破解老旧小区物业整合难题

位于繁华的宜川路街道的农林小区，始建于20世纪80年代，占地面积不大，却承载着丰富的历史记忆。这里共有14栋楼，共计378户居民，见证了岁月的变迁。在这片温馨的社区里，曾经实行过三种不同的“物业管理模式”，反映了社区发展历程中的种种挑战。 首先，1—10号楼在物业管理上采取了国企物业“托底”的管理模式。这种模式下，物业费标准为每平方米0.18元，仅提供基础的维修服务。虽然收费标准较低，但这也使得物业管理在服务质量上存在一定的局限性。 其次，11—13号楼的物业管理则转向了市场化方向。物业费标准提高至每平方米0.57元，然而，即便如此，高昂的物业费也无法完全覆盖安保等服务的需求。这无疑给小区居民的生活带来了一定的困扰。 最后，14—16号楼由于长期处于“真空”状态，没有物业管理，居委会不得不承担起上门收取清扫费等各种事务。这种情况下，小区的居住环境和管理效率都受到了一定程度的影响。

2021年之前，农林小区看不出是一个“小区”——几乎没有围墙，导致外来车辆随意进出，电瓶车盗窃频发，居民直言“不敢让孩子独自下楼”。乘着实施“美丽家园”的东风，小区成立攻坚小组，历时3个月全覆盖走访，完成围墙合围、监控全覆盖、车位扩容划线等，从物理层面将14栋楼房“圈”在一起，安保和停车问题得到了阶段性改善。

真正的硬仗在去年打响。针对物业选聘过程中的痛点，宜川路街道搭建“红色议事厅”平台，组织各方会谈12次。基于市场上没有物业接手的现实，再次发掘力量——昶仰物业 承接农林村居委会管辖的另外两个老旧小区，拥有丰富的管理经验。

面对农林小区“低成本运营”的需求，昶仰物业采取“资源共享、就近服务”的方案：维修工就近服务三小区，降低人力成本。每月固定收取服务费，多出的物业费收入转进业委会的维修基金，继续用于小区建设。

测算显示，含保安的物业费至少需要每月每平方米0.8元，远超居民承受力。在多轮测算和探讨后，决定收费标准与11—13号楼保持一致，即每月每平方米0.57元但不提供保安人员，覆盖小区设施、绿化、维修和保洁等其他费用。

但没有保安，谁来管大门?谁来管车位?居委、业委和物业三方创新推出“智能自治”模式：小区四扇大门已升级为智能道闸，实现车辆自动识别启停;日常门岗管理带头排班值守，昶仰物业同步承诺，由保洁人员兼顾停车秩序协调，形成“智能设备+引领+物业协同”的共管合力。

如今，农林小区已完成物业合同签署，新物业已提前介入小区整体建设规划。目前，小区正推进停车管理规约制定和维修基金启用。通过先整合小区、再统一选聘物业并调价的方式，农林小区开始走上正轨。

普陀区住房保障和房屋管理局的相关负责人透露，针对不同类型的小区以及多样化的调价需求，该局推出了三种独具特色的调价路径，确保物业费调价工作能够“对症下药”，实现“一把钥匙开一把锁”的效果。此次调价并非终极目标，其核心在于逐步构建起物业服务收费的市场化机制，最终实现小区物业服务“质价相符，优质优价”的良性循环。在普陀区，物业治理模式已从“要我调”转变为“我要调”，从“价格博弈”迈向“价值共创”，成功探索出一条居民共治、行业自律为特色的物业治理新路径。

在上海市物业管理行业协会的法律顾问袁方看来，物业服务企业的人力成本通常占据了总成本的70%至80%。因此，物业费的合理提升，不仅是维持物业服务质量的必要手段，更是确保物业行业和基层稳定运行的关键因素。普陀区的物业管理改革实践取得了显著成效，其“阶梯式调价”和“动态调价”模式已在多个小区中得到成功复制和推广，而“整合调价”模式则特别适用于那些通过合并形成的小区。展望未来，物业调价的过程将越来越趋向于公开透明，这将进一步保障业主享有更多的知情权和参与权。