从投诉榜到“冻龄小区” 上海普陀区探索阶梯式调价破解物业费难题

最近，位于普陀区真如镇街道的恒力锦沧花园迎来了喜讯：那20年未曾更换的景观水泵重新汩汩喷涌，为居民带来了生机与活力;樱花亭外，新铺的塑胶步道在晨光的映照下熠熠生辉，增添了一抹亮丽的风景。然而，就在去年，这里还因设施老化、绿化失管等问题，频繁成为居民投诉的热点，多次登上12345热线的投诉榜。如今，随着这些问题的逐一解决，恒力锦沧花园的居民们感受到了实实在在的改善与幸福。

恒力锦沧花园的蜕变生动展示了普陀区在全面实施物业服务“质价同步提高”战略中的具体实践。

普陀区坚持引领，通过阶梯式、动态型、整合式等调价模式，持续推动物业收费标准市场化机制的建立和物业服务质量的提升。截至10月底，今年普陀区已有89个住宅小区完成物业费调价，物业类热线投诉同比下降约24.8%。

位于万里街道的万里名轩是有26年房龄的早期商品房，却因为“保养得当”被居民称为“冻龄小区”。

其实，曾经它也面临设施老化、内部环境破旧等老旧小区共性问题，转折点出现在2022年。

当时，万里名轩续聘了中环陆家嘴物业。“物业在小区服务超过20年，总体获得了多数居民的认可。”万里名轩业委会主任夏爱萍说，“不过续聘后，物业基于人力、物资等运营成本上涨，提出了涨物业费的要求。”

中环陆家嘴物业副总经理陆燕介绍，2021年，公司聘请专业物业费评估第三方对万里名轩进行物业服务成本评估、精细化测算，并将评估报告向全体业主进行了公示。“评估下来，建议收费标准是3.11元/平方米。”

然而，当时万里名轩电梯住宅的物业费只有1.89元/平方米。由于价格差距较大，大多数业主代表都坚决反对。

经过居委会、业委会、物业近10次商讨，提出了阶梯式调价的模式，将物业管理费连续三年逐步调整。夏爱萍说，就像水电气费用阶梯式上涨一样，居民负担不重，更容易接受。

具体而言，物业费第一年每平方米涨0.29元，第二年涨0.1元，第三年涨0.1元，达到2.38元/平方米。此外，调整公共收益分配方案作为补充补偿措施，将公共收益分配物业的比例从30%提升至40%。

在公示、征询阶段，物业和业委会一起多次听取业主意见，为业主们耐心解答，让业主明白物业费用在何处。最终高票通过阶梯调价方案，物业费收缴率超过98%。

这三年，物业也和业委会一起干了几件群众关切的大事：比如，高大树木修剪、老旧电梯更新。让居民们印象最深的是小区物业经理每天7点前到岗，叫得出每户人家的名字，知道很多老人的爱好，甚至连哪辆自行车是小区住户亲戚家里的都知道。

社区实施了多种“物业+”增值服务，包括提供送水上门、家电清洁以及为老年人代购药品等。“唯有得到小区居民对服务的肯定，我们才能探索更多的发展空间。”陆燕如此表示。

目前，万里名轩的作业模式已被应用于万里街道的其他社区。在石泉街道的光新路129弄以及曹杨新村街道的香山苑等住宅区，同样实施了“逐步调价”的策略，通过每年的小幅提升，逐步推进物业费用价格的市场化进程。