“房屋养老金”从300万增至875万，老旧小区实现从“忧居”到“优居”

上海市宝山区张庙街道冶金小区由17家单位集资筹建，承载着一代产业工人的安居记忆。然而岁月流转，设施老化、修缮滞后等问题日益凸显，更因维修资金归集难、使用难陷入“有诉求难落实、想修缮缺资金”的困境。

破局：盘活“房屋养老金”。 引领“三驾马车”双向发力：一方面规范运营电梯广告、公共泊位等业态，归集公共收益;另一方面攻坚开发商历史漏缴维修基金，实现资金回流。街道针对小区由宝地置业托底代管的特殊属性，搭建三方联动机制，推动维修资金池从300多万元稳步增长至875万元，筑牢改造底气。

转型：从“管理”到“服务”。 通过紧扣物业“管理”转“服务”导向，打出组合拳：创新机制为自治主体减负赋能;物业费从7.5元/户调整为0.8元/平方米，收缴率提升至近99%;建立维修基金阳光使用机制，靶向解决民生痛点，重构小区治理逻辑。

善治：落实“三会”制度。 统筹597万元资金，聚焦道路“白改黑”、窨井盖调平、屋顶修缮、管网翻新、电梯换新、绿化补种六大工程。改什么，居民投票定;怎么改，大家一起议;好不好，居民来验收。2025年，这场期盼了八年的改造圆满落地。

从300万元到875万元的资金破局，从“有人管”到“大家管”的治理蝶变，冶金小区的实践为老旧小区更新提质提供了可复制样本。下一步，张庙街道将持续深化引领物业治理转型，推动更多老旧小区实现从“忧居”到“优居”的跨越。