一线城市开始加入商品房“以旧换新”行列 深圳官宣13个项目名单

多个二三线城市推出商品房“以旧换新”政策后，一线城市也加入了这一行列。据深圳媒体报道，深圳政府宣布了13个“以旧换新”房地产项目名单。

商品房“以旧换新”的模式有哪些?如何保障换房者的权益?这种市场现象对房地产市场的影响是怎样的?记者采访了相关专家。

深圳市住房和建设局从深圳市房地产中介协会和深圳市房地产业协会了解到，它们联合发起了一种名为“换馨家”的商品住房“以旧换新”活动，并公布了第一批21家中介机构和13个房地产项目名单。

“换馨家”活动旨在促进房地产开发商、中介机构和计划出售二手商品住房并购买新建商品住房的购房居民之间的合作，同时降低居民换房风险。为此，房地产开发企业可以与购房居民签署一份涉及“解约保护期”的协议。在签署的协议中，房地产开发企业可以规定一定的“解约保护期”，该期限不少于90天。在协议约定的期限内，如果旧房成功售出，开发企业和购房居民将按约定继续完成新房交易手续。这是为了保障购房居民的利益，同时促进房地产市场的稳定发展。如果旧房未能在约定期限内售出，开发企业和购房居民将按约定解除协议，并无需承担任何违约责任。这样的规定可以在很大程度上降低居民换房的风险，保障双方的权益，同时也能促进房地产市场的健康发展。通过“换馨家”活动，房地产开发商、中介机构和购房居民之间可以更加合作，为房地产市场的稳定和发展做出更大的贡献。

目前深圳新房订金在几万元到几十万元不等。此外，该活动还倡导房地产开发企业和中介机构为换房人购买新房提供购房价款、佣金等专属优惠方案。对换房成功的居民，中介机构还将在新房交付前提供租房佣金优惠等服务。

参与“换馨家”活动的深圳乐有家房产交易有限公司，已于19日联合绿景地产旗下“绿景白石洲璟庭”项目开展“以旧换新”活动试点。“20日、21日周末两天吸引不少客户到场看房，签约参与‘以旧换新’的客户有7批，意向成交7套、金额超亿元，成交转化率相较此前提升了50%。”乐有家营销总裁贺玲说。

绿景集团副总裁胡卫明表示，“以旧换新”活动启动以来，“绿景白石洲璟庭”项目上客量增加了25%左右。

据中指研究院监测，目前全国已有超过30个城市表态支持商品房“以旧换新”，方式主要有三种：一是购房者缴纳订金锁定新房后，中介挂牌出售旧房，在一定期限内卖出则新房合同生效，反之则退还新房订金;二是国企或其他第三方收购旧房，售房款用于在相应项目购买新房，比如郑州市政府指定郑州城市发展集团有限公司作为收购主体，收购二手住房促成“以旧换新”，全年计划完成5000套;三是发放“以旧换新”购房补贴，比如扬州对于“以旧换新”给予新购商品住宅契税补贴(补贴比例不超过1.5%)。

市场人士普遍认为，商品房“以旧换新”，可以减轻居民换房负担，对于改善性住房消费需求释放有积极作用。

“‘以旧换新’，卖得掉就换房，卖不掉订金也能拿回来，省心很多。”在深圳参与“以旧换新”活动的购房者陈先生告诉记者，其现有住房楼龄已超20年，想通过换房改善生活品质。旧房能卖700多万元，新房价格大约1100万元，价差在可承受的范围内。之前因为担心不知何时能卖掉旧房拿到房款，一旦卖不掉，下手新房将损失数十万元订金，所以一直不敢出手。

深圳市房地产中介协会会长张媛说，开展商品住房“以旧换新”活动，打通了卖房买房全流程，有利于解决连环单带来的违约和纠纷交易风险，有助于减少购房者“未卖不敢买”的换房顾虑，从而加快商品住房流通，提升商品住房置换交易便利度，缩短换房周期。

“‘以旧换新’既关联着刚需的买家，也关联着改善置换的卖家。关键在于，旧房能不能卖得出去。”广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉说。

上海易居房地产研究院研究总监严跃进认为，“以旧换新”是更好满足居民刚性和改善性住房需求的创新性政策工具。

中指研究院认为，整体来看，尽管不少区域提出了“以旧换新”的政策导向，但仍处于政策探索阶段，效果还需进一步观察。当前换房者面临二手房市场调整压力，不少城市的二手房挂牌量处于高位，换房者若想快速售出二手房，需要在价格方面做出一定让步。此外，居民就业、收入预期还需进一步改善才能有效释放购买力。

严跃进指出，地方政府指定国资收购二手房时，需要深入研究不同类型二手房的再利用模式，否则可能会对地方财政带来挑战。

与此同时，新房能否满足“住得好”的改善性需求也是“以旧换新”的一个重要条件。李宇嘉认为，开发商要为改善性需求打造能够满足其住房消费升级的产品，不能仅仅把“换新”作为去尾货的机会。新房在品质、设计、装修等方面，应当与购房者目标相契合，才能实现“以旧换新”的目的。对于购房者来说，购买新房不仅仅是为了满足基本居住需求，更是为了提升生活品质。因此，开发商在设计新房时，应该注重细节，提高品质，采用高品质的建筑材料和装修材料，为购房者提供更加舒适、温馨的生活环境。而对于新房能否实现“以旧换新”的目标，李宇嘉认为，这需要开发商和购房者共同合作，共同营造出一个高品质、高价值的居住环境。